Cosa rientra nella categoria dei lavori di manutenzione straordinaria? È una domanda che ci si pone ogniqualvolta è necessario svolgere interventi di ristrutturazione di un appartamento o di un edificio dal momento che questa tipologia di opere richiede una procedura specifica, diversa da quella prevista per i lavori di manutenzione ordinaria. Una procedura richiesta dalla legge ed è quindi importante conoscerne tempi e dettagli per non incorrere in sanzioni e blocco dei lavori. Saper distinguere tra interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria è importante anche in un rapporto di locazione, dal momento che all’inquilino spetta, in generale, sostenere i costi per i primi, mentre al proprietario spetta, in generale, sostenere i costi per i secondi. Sono solo alcuni esempi utili a capire perché è importante approfondire questa distinzione che, del resto, è affrontata in modo dettagliato dal Testo Unico dell’Edilizia.
Manutenzione straordinaria: cos’è
Una prima distinzione, molto approssimativa ma utile per entrare nel vivo della questione è quella secondo cui per manutenzione ordinaria si intendono le riparazioni mentre per manutenzione straordinaria si intendono le sostituzioni o nuove istallazioni. La “straordinarietà” fa riferimento proprio all’occasionalità degli interventi e alla loro importanza, nonché agli effetti a lungo termine dell’intervento stesso. Intervento che per la sua durata e il suo onere non dovrebbe essere frequente ma piuttosto eccezionale.
Come vedremo meglio di seguito, si tratta di opere necessarie per rinnovare e/o sostituire parti anche strutturali dell’edificio o anche realizzare e integrare i servizi igienici e tecnologici. Ad esempio l’aggiunta di un bagno all’interno di un appartamento – naturalmente nel rispetto della normativa – è certamente un intervento di manutenzione straordinaria, eccezionale e con effetti a lungo termine. Così come gli interventi di frazionamento e accorpamento delle unità immobiliari: se da un appartamento ne ricaviamo due si tratterà certamente di manutenzione straordinaria.
Elenco interventi di manutenzione straordinaria
Attenzione però a non pensare che tutto ciò che vada oltre la manutenzione ordinaria rientri nella manutenzione straordinaria: esistono ulteriori categorie come “interventi di restauro e risanamento conservativo”, “ristrutturazione edilizia”, “nuova costruzione” e così via. Gli esempi precedenti hanno dato un’idea di cosa si intenda per manutenzione straordinaria e soprattutto ci fanno capire che non sempre si tratta di manutenzione. Spesso si tratta di una modifica sostanziale ed è per questo che rientra nella straordinarietà.
Ai fini, ad esempio, dell’accesso alle agevolazioni fiscali previste dall’Ecobonus, è utile sapere che la sostituzione della caldaia e l’istallazione di pannelli fotovoltaici, sono interventi di manutenzione straordinaria, così come la sostituzione degli infissi con una tipologia che abbia forma e materiale differente. Se da un infisso in legno si passa a un infisso, ad esempio, in materiale sintetico che abbia una forma diversa dall’originale si tratta di manutenzione straordinaria. Restando in tema, l’apertura di una porta o finestra nuova rientra pure in questa categoria.
Differenze con la manutenzione ordinaria
Come già accennato l’eccezionalità dell’intervento e la sua portata ne determinano la sua appartenenza alla categoria di opere di manutenzione straordinaria. Mentre nella manutenzione ordinaria, ricadono interventi, anche importanti, ma meno invasivi e meno incidenti sulla conformazione dell’immobile. In particolare, il Testo Unico dell’Edilizia li definisce come “le opere di ripara-zione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integra-re o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.
Si tratta quindi di interventi perlopiù su elementi esistenti che non ne modificano la natura. Le opere di manutenzione ordinaria a differenza delle opere di manutenzione straordinaria non richiedono permessi o comunicazioni: questa fondamentale differenza è da tenere in considerazione in fase di progettazione per avere un’idea più chiara di quello che sarà il percorso da seguire e i tempi da rispettare.
SCIA e CILA per eseguire i lavori
Per eseguire lavori di manutenzione ordinaria è, invece, necessario produrre una documentazione che, in base alla tipologia ed entità dei lavori può essere CILA oppure SCIA. La Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA) è, appunto, una comunicazione e non è necessario attendere un esito o una risposta da parte del Comune al quale si presenta. Proprietario, inquilino o professionista incaricato possono presentare questo documento allo Sportello Unico per l’Edilizia.
Semplificando si può dire che per gli interventi più contenuti di manutenzione straordinaria è sufficiente la CILA, ad esempio per lo spostamento di tramezzi, l’inserimento di controsoffitti, la sostituzione degli infissi. La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) diventa, invece, necessaria, quando i lavori di manutenzione straordinaria sono più consistenti e coinvolgono elementi portanti, rifacimento dei solai, del tetto. In questi casi il progetto deve essere redatto da un Ingegnere abilitato e depositato al Genio Civile. Anche la SCIA viene presentata allo Sportello Unico dell’Edilizia ed è necessario attendere 30 giorni prima di poter iniziare i lavori. Il Comune avrà comunque a disposizione 60 giorni per controllare la validità della pratica ed eventualmente intervenire.