La definizione ufficiale di manutenzione ordinaria è contenuta nel Testo Unico dell’Edilizia che include, in questa categoria, le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici nonché i lavori di manutenzione o finalizzati a integrare gli impianti già esistenti nell’ottica di mantenerne l’efficienza funzionale e la sicurezza. Si tratta quindi di lavori di manutenzione in senso stretto, dal momento che nella maggior parte dei casi, non determinano modifiche sostanziali all’immobile ma solo interventi per renderlo migliore, anche solo sul piano formale. Ed è proprio questa la differenza rispetto alla manutenzione straordinaria, tendenzialmente più invasiva, che non a caso richiede una procedura diversa e più ufficiale. Proprio il tema delle diverse procedure è uno degli aspetti critici nella differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria ecco perché quando si programmano degli interventi di ristrutturazione è importante capire in quale categoria rientrano.
Manutenzione ordinaria: definizione
Il testo Unico dell’Edilizia, quindi, offre una definizione ufficiale di manutenzione ordinaria che costituisce il primo riferimento per capire se i lavori in programma rientrano in tale categoria. Si potrebbe dire che in un certo senso include gli interventi di manutenzione vera e propria che non modificano la sostanza e la struttura ma si limitano a salvaguardarne caratteristiche e funzionamento. La riparazione di un elemento malfunzionante o guasto è manutenzione in senso stretto. Ci sono però degli interventi che non ricadono, in maniera così netta, in questa specifica categoria e si prestano a fraintendimenti. Con il rischio di non essere eseguiti con gli eventuali permessi richiesti. Ecco perché può essere utile avere qualche esempio concreto di riferimento, a integrazione di quanto definito dal Testo Unico dell’Edilizia, che costituisce comunque il riferimento normativo fondamentale.
Quali lavori sono considerati manutenzione ordinaria
Per dare un’idea di quanto possa essere labile il confine tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria, un esempio classico è quello delle porte: la sostituzione di una porta rientra negli interventi di manutenzione ordinaria ma se la porta viene spostata diventa un intervento di manutenzione straordinaria. Il montaggio di pannelli solari, al di fuori dei centri storici, rientra nella manutenzione ordinaria, pur essendo un intervento importante. La pitturazione è un intervento di manutenzione ordinaria, quale che sia l’estensione dell’immobile, così come la sostituzione degli infissi, sanitari e pavimenti e la posa dei controsoffitti. L’una e l’altra categoria di lavori, comportano obblighi burocratici completamente diversi ed è per questo che è indispensabile confrontarsi con il progettista o la ditta che seguirà i lavori per accertarsi della loro natura.
Permessi manutenzione ordinaria
Per i lavori di manutenzione ordinaria non è richiesta né la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) né la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), quest’ultima è invece prevista nel caso di interventi di manutenzione straordinaria. Quindi non ci sono obblighi nei confronti del Comune ma potrebbe essere opportuno, se l’intervento può avere effetti sulle parti comuni dell’edificio, confrontarsi con l’amministratore: in alcuni casi, infatti, è richiesta una lettera all’amministratore stesso. Così come è importante sapere che in caso di contratto di locazione le spese di manutenzione ordinaria spettano all’inquilino e non al proprietario, che invece subentra nel caso di interventi di manutenzione straordinaria.
Manutenzione ordinaria e detrazioni
Le agevolazioni previste per le ristrutturazioni (o bonus ristrutturazione) non sono, in linea generale, destinate ai lavori di manutenzione ordinaria. Ma ci sono dei casi, ricorrenti, in cui anche i lavori di manutenzione ordinaria possono beneficiare delle detrazioni fiscali: si tratta dei casi in cui la manutenzione ordinaria sia contestuale a un intervento di ristrutturazione più vasto che ricada nella categoria della manutenzione straordinaria. Talvolta, ad esempio, un singolo intervento non da diritto a una detrazione ma se inserito in un insieme di opere volte al miglioramento della classe energetica, allora in tal caso può rientrare negli interventi che hanno diritto all’Ecobonus. L’Ecobonus, infatti, non è una misura legata alla tipologia dell’intervento quanto piuttosto al suo impatto sull’efficienza energetica complessiva dell’immobile. Analogamente, la sostituzione delle porte interne, essendo un intervento di manutenzione ordinaria, non è oggetto di bonus ristrutturazione, a meno che non rientri in un più vasto intervento di manutenzione straordinaria. Questo meccanismo è collegato alla distinzione tra interventi trainanti e interventi trainati: i primi sono quelli che hanno diritto, per natura, alle agevolazioni fiscali, i secondi hanno diritto alle agevolazioni solo se legati ai primi. Quindi sono letteralmente trainati all’interno dell’agevolazione. Le detrazioni, nel caso di singole unità abitative, possono essere richieste non solo dal proprietario dell’abitazione ma anche dall’inquilino, titolare di un contratto di comodato, coniuge, anche separato ma titolare del diritto ad abitare l’immobile, e così via. Diverso è il caso di lavori di manutenzione ordinaria che riguardano le parti comuni di un condominio: in questo caso si ha diritto alle detrazioni, anche se gli interventi non sono inseriti in un’opera più ampia di manutenzione straordinaria.